[손경제] (상담소) 특례보금자리론 받기 전 예금을 해지해서 대출액을 줄이는게 나을까? 아닐까?

8/29일 사연에 대해 정리해 본다.

 

Q : 특례보금자리론 받기 전 기존 예금을 해지해서 대출액을 줄이는 게 나을까? 아닐까?

A : 예금금리가 더 높고 세액공제등 고려하면 예금을 그대로 유지하는 게 더 유리함

 

1. 특례보금자리론은 연 4.2%, 정기예금은 연 5.1%에서의 예금 해지여부에 따른 대출 고민

2. 2천만 원 이상, 등기부등본의 근저당 설정 시 대출금액의 1%만큼 국민주택 채권을 매입해야 함

3. 근로자의 경우 요건이 충족되면 원리금상환액 중 이자에 대해서 세액공제받을 수 있음

4. 이 세액공제는 대출을 많이 받을 경우, 소득이 높을수록 높아짐

(IMO) 간단하게 금리 비교를 하려면 대출금리는 낮을수록, 예금금리는 높을수록 그 기간을 길게 할수록 유리함

 

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(사연내용 및 해설)

오늘은 예금과 대출에 대한 사연입니다. 

9월에 입주 예정인 신혼부부입니다. 입주를 할 땐 특례보금자리론으로 2억 4000만 원을 대출받을 계획인데요. 금리는 연 4.2%의 40년 만기로 생각하고 있습니다. 그런데 지금 6000만 원을 정기예금으로 가입 중인데요. 만기는 내후년 10월이라 이 년 조금 넘게 남았고 이율은 연 5.1%입니다. 정기예금을 해지하고 대출을 좀 적게 받는 게 나은 선택인지 아니면 예금 이율이 높으니 만기까지 기다렸다 만기가 되면 돈으로 대출을 상환하는 게 나은지 모르겠습니다. 단순히 이자만 봤을 땐 전기예금을 유지하는 게 이득 같은데, 이자 소득세를 생각하면 또 어떻게 되는지 판단이 어렵습니다. 

표면적인 이자율은 정기예금이 높은데요. 이자소득세를 내고 실제로 수령하는 이자를 계산해 봤을 땐 연 4.31% 정도가 됩니다. 이 특례보금 자료론 금리가 연 4.2%니까 이거보단 아주 약간 높죠 돈으로 계산해 보면 3년 동안 20만 6000원 정도 이득입니다. 그런데 생각해 봐야 될 게 두 가지 더 있습니다. 하나는 대출을 받을 때 대출 금액에 비례해서 매입해야 되는 국민주택 채권과 관련된 비용이고요. 또 하나는 대출을 유지하면서 매달 갚는 원리금 상환액에 대한 소득공제 혜택입니다.

 

2000만 원 이상 대출을 받으면서 등기부등본의 근저당을 설정하면 이 대출금액의 1%만큼 국민주택 채권을 매입해야 합니다. 이 채권은 만기가 되면 돌려받을 수 있지만 목돈이 들어가기 때문에 매입하자마자 바로 되파는 경우가 많은데요. 요즘엔 시중금리가 높아서 금리가 상대적으로 낮은 국민주택채권을 되팔 땐 손해를 많이 보고 팔아야 합니다. 그 할인율이 13%가 조금 넘는데요. 이 정도로 손해를 본다는 뜻으로 이해하시면 됩니다. 그럼 2억 4000만 원을 대출받았을 때와 예금을 깬 돈으로 6000만 원을 덜 대출받았을 때 매입해야 되는 국민주택채권과 각각의 비용을 따져봐야 되겠죠. 계산해 봤더니, 예금을 깨고 6000만 원을 덜 대출받았을 땐 약 8만 원을 아끼게 됩니다. 하지만 이러면 예금을 유지했을 때 얻을 수 있는 20만 원의 이자는 포기해야 되겠죠. 그러니 국민주택 채권만을 생각한다면, 약 12만 원 정도 손해를 보는 것이니 예금을 유지하는 게 더 이득입니다. 

 

또 근로자의 경우 일정 요건을 충족하면 매달 갚는 원리금 상환액에 대해선 소득공제를 받을 수 있는데요. 매년 원리금 상환액이 많다면 그만큼 소득공제 혜택도 크겠죠. 그러니 이건 대출을 더 많이 받았을 경우가 유리합니다. 2억 4000만 원과 1억 8000만 원을 대출받았을 때 연간 원리금 상환액을 계산해 보면 각각 1240만 원과 930만 원 정도가 됩니다. 차이는 310만 원 정도인데요. 이 310만 원이 전부 소득공제가 되는 게 아니라, 원금을 제외한 이자에 대해서만 소득공제가 됩니다. 이건 상환 기간에 따라 달라지긴 하는데요. 이자액만 대략 계산해 보니 연간 250만 원 정도가 됩니다. 250만 원의 소득공제로 인해 돌려받는 세금은 개인의 소득에 따라 달라지는 거라서 차이가 있긴 한데요. 이건 소득이 높을수록 더 유리합니다. 연봉이 5000만 원 정도라고 가정하면 250만 원의 소득공제는 대략 40만 원의 세금을 돌려받는 효과입니다. 물론 소득공제를 받을 수 있는 요건을 충족한 경우에 한해서 그리고 다른 소득공제나 세액공제를 받더라도 돌려받을 세금이 있을 경우에만 해당됩니다.

 

정리하자면 예금을 깨지 않고 그대로 유지한 상태에서 대출을 2억 4000만 원을 받을 경우 3년간 최소한 12만 원 그리고 소득공제까지 생각하면 130만 원이 넘는 돈이 이득입니다. 다만 한 가지 변수는 있습니다. 앞으로 1년이나 2년 후 금리가 떨어져서 특례 보금자리론을 일반 보금자리론이나 다른 대출로 갈아타게 되는 경우를 생각해 볼 수 있는데요. 이 특례보금자리로는 다른 대출로 갈아탈 때 중도상환수수료가 없지만, 이후에 갈아탄 대출은 중도상환수수료가 있습니다. 보통 3년 이내엔 최고 1.2%의 수수료가 발생하는데요. 이 수수료를 생각하면 예상했던 것보다 대략 4,50만 원 정도는 이익이 줄어들 수는 있습니다. 그래도 예금을 유지하는 게 아주 약간은 이득을 볼 가능성이 높겠네요.