[손경제] (상담소) 상속세관련 억울한 경우. 어떻게?

9/13일 사연에 대해 정리 해본다.

 

상속세에 대한 집 팔 때 세금 문제

• 아파트 상속 받아 신고한 가격보다 더 비싼 가격으로 세금 추가 납부
• 주택 상속 시 판매하지 않으면 상속가액은 거래 가격 또는 감정평가 금액
• 유사 매매 가액은 동일 단지, 면적과 공시가격 차이 5% 이내

유사 매매와 세금 납부에 대한 조언

• 유사 매매 요건 충족 시 공시 가격의 차이가 가장 적은 주택을 적용
• 공시가격이 같은 경우 상속일로부터 가장 가까운 날 거래된 주택 적용
• 세무 대리인과 협의하여 과소 신고에 따른 가산세 정도 협의 가능

1. 집을 상속 받을 때 1순위: 주택을 실제로 거래한 가격 or 감정평가를 받은 금액을 상속가액으로 봄

2. 2순위: 상속 개시일 전후 6개월내에 이루어진 유사 매매가액을 상속가액으로 봄

3. 2순위에서 매매 건수가 많으면 공시가격 차이가 적은 주택을 적용

4. 이런 상속 및 매매 관련해서는 무조건 감정평가를 받고 가액으로 신고해야 함

5. 상속/증여 전문 세무전문가에게 대행을 맡겨야 안전함

 

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(사연내용 및 해설)
오늘은 상속세에 대한 사연입니다. 

 

안녕하세요. 작년 5월에 아파트 한 채를 상속받았는데요. 집을 바로 팔 수 없어서 작년 8월에 주변에서 거래된 가격으로 신고를 했습니다. 그런데 세무서에서 저희 세무 대리인을 통해 작년 8월이 아닌 재작년 12월에 거래된 금액으로 신고해야 한다는 연락을 받았습니다. 재작년 12월에 거래된 가격은 제가 신고한 금액보다 8000만 원이 더 비싸서 추가로 세금을 내야 하구요. 제가 확인한 바로는 시가로 보는 가액이 두 개 이상인 경우에는 평가기준일로부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 한다라고 하던데 그러면 8월에 거래된 가격으로 신고하는 게 맞지 않나요? 특히 2021년 12월은 부동산이 급등했던 시기여서 더 비싸겠죠. 하고 심지어 저희는 신고한 가격보다 1억 원 넘게 싸게 팔았습니다. 
선친께서 살고 계셨던 주택을 정리하는데 이렇게 많은 세금을 내야 하는 건 상상도 못 했던 일이라 더욱 막막하고 추가로 내야 할 세금도 너무 부담됩니다. 

일전에 저희 협찬인가라는 콘텐츠에 나와주셨던 태윤 세무회계 대표 오동욱 세무사님께 자문을 구해 전해드립니다. 현금을 상속받게 되면 딱 금액에 대해 세금을 내면 될 텐데요. 주택과 같은 부동산을 상속받게 되면 바로 팔지 않는 이상 시세는 늘 변하기 때문에 가액이 얼마인지를 판단하는 게 좀 복잡합니다. 일단 1순위는 주택을 실제로 거래한 가격 또는 감정평가를 받은 금액을 상속가액으로 봅니다. 사연자님은 바로 팔거나 감정평가를 받지 않았으니 여기에 해당되지는 않겠죠. 그다음 2순위는 상속 개시일 전후 6개월 내에 이루어진 유사 매매 가액을 상속가액으로 봅니다. 이때 아파트의 경우 동일한 단지여야 하구요. 면적 차이와 공시가격 차이가 5% 이내여야 유사 매매로 봅니다. 같은 면적 같은 공시가라고 하더라도 옆 단지에서 거래된 아파트는 안 되고 같은 단지고 면적이 같더라도 공시가격 차이가 5% 넘게 벌어져 있다면 유사 매매로 인정이 안 된다는 거죠. 

그런데 이렇게 유사 매매 요건을 충족하는 사례가 여러 건인 경우엔 공시 가격의 차이가 가장 적은 주택을 적용합니다. 그리고 만약 공시가격도 같은 사례가 여러 건이면 그때 상속개시일로부터 가장 가까운 날에 거래된 주택을 적용하게 됩니다. 사연자님의 경우 여기에서 오류가 생긴 건데요. 상속을 받으셨던 작년 5월을 기준으로 앞뒤 6개월을 봤을 때 가까운 건 8월에 거래였지만 12월 거래된 주택과 비교해 봤을 때 12월에 거래된 주택의 공시가격이 상속받으신 주택의 공시가격과 차이가 더 적었던 거죠. 그러니 12월 거래된 주택의 가액으로 신고를 하고 세금을 납부하는 것이 맞습니다. 신고하신 가액보다 훨씬 싸게 팔았음에도 불구하고, 오히려 세금을 더 내야 할 테니 많이 억울하실 텐데요. 당장엔 딱히 방법이 없어 맞습니다. 지연이자가 더 붙기 전에 세무서에서 고지한 대로 세금을 납부하셔야 된다는 거죠. 그다음 조정이 가능한 방법이 있는지 찾아봐야 하는데요. 

가능성은 희박하지만 12월에 거래가 유사 매매가 아니라고 인정되면 조정의 여지는 있습니다. 예를 들어, 12월에 거래된 주택이 인테리어를 아주 비싸게 하느라 비슷한 다른 집보다 현저하게 높은 가격이 거래됐다면 이건 유사 매매가 아니라고 주장할 수 있다는 거죠. 이런 사실이 있다면 세무서에 경정 청구를 할 수는 있는데요. 다만 실제로 이렇다고 하더라도 이걸 직접 증명해야 되기 때문에 현실적으로는 많이 어렵습니다. 만약 세무 대리인을 통해 신고를 했는데 이런 착오가 발생했다면, 내야 할 세금은 내야 하겠지만, 과소 신고로 인해 발생된 가산세 정도는 세무 대리인과 협의를 해 보실 수 있습니다. 우리가 전문가라고 믿고 맡겼는데 그럼에도 착오가 발생한 거니까 부분에 대한 책임은 져달라고 하는 거지요 이런 착오 신고를 미연에 방지하기 위해선 상속을 받으셨을 때 감정 평가를 받고 가액으로 신고하는 것이 가장 좋습니다. 그리고 세무 전문가를 통해 대행을 하는 게 보다 더 안전한데요. 이 세무사분들도 전문 영역이 각기 다르기 때문에 상속 증여를 전문으로 하는 곳을 찾아가시는 게 아무래도 실수를 줄일 수 있는 방법일 것 같습니다.